Zu den Heiz- bzw. Betriebskosten zählen auch die Kosten der Öltankreinigung. Sie dürfen über die Heizkostenabrechnung auf die Mieter der Immobilie aufgeteilt werden. Dies entschied das Bundesgerichtshof im Urteil BGH VIII ZR 221/08 eine jahrelange strittige Rechtsfrage. Nun haben Vermieter und Mieter die notwendige Rechtsklarheit und -sicherheit.

Öltankreinigung als Betriebskosten – weder Instandshaltungs- noch Instandsetzungkosten

Der Bundesgerichtshof entschied, dass das Reinigen eines Öltanks Betriebskosten (sog. Heizungsnebenkosten) sind. Es sind also keine Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten. Mit dem Reinigen des Öltanks handelt es sich nicht um das Beseitigen oder Vorbeugen von Mängeln an den wichtigen Stellen der Heizungsanlage (sog. Instandsetzung), sondern vielmehr wird die Funktionsfähigkeit (sog. Betriebskosten) wird aufrechterhalten.

Umlage der laufenden Betriebskosten auf den Mieter

Nach den Einschätzungen des Bundesgerichtshofs sind die Kosten der Öltankreinigung Betriebskosten, weil diese Kosten laufend entstehen. Es spielt hier keine Rolle, dass die Reinigungen des Öltanks immer nur in bestimmten Abständen von etlichen Jahren durchgeführt werden. Seitdem das Urteil zur Wartung von Elektroanlagen (BGH VIII ZR 123/06) entschieden worden ist, können nun wiederkehrende Kosten in der Regel als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden – auch wenn diese nur in bestimmten Zeitabständen von mehreren Jahren anfallen. Dabei müssen die wiederkehrende Kosten als Betriebssicherheit dienen.

Entscheidung des BGHs für einzelne Mieter ungerecht

Jedoch kann diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für eine gewisse Anzahl an Mieter zu gewissen Ungerechtigkeiten führen. Führte man die Reinigung des Öltanks zum Beispiel im Abrechnungsjahr 2008 durch und anschließend alle vier Jahre, so wird der im Jahr 2009 ausgezogene Mieter anteilige Tankreinigungskosten für 2008 bis 2012 bezahlen. Hier folgt die Entscheidung des Bundesgerichtshof dem Grundsatz „Praktikabilität vor Einzelfallgerechtigkeit“.

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