Immobilien in Immobilienfonds können nicht zu jeder Preislage verkauft werden
Wann veräußert man eine Fondsimmobilie unter „angemessenen Bedingungen“? Diese Frage wird den Anlegern von offenen Immobilienfonds nicht beantwortet. Im Paragraphen 81 Investmentgesetz steht, dass die Fonds, welche die Anteilsrücknahme ausgesetzt haben, die Grundstücke und Gebäude „zu angemessenen Bedingungen“ unter den eigentlichen Verkehrswert veräußern können. Jedoch äußern sich die Finanzaufsicht BaFin und die Fondsgesellschaften nicht darüber, ob der Abschlag in Höhe von 10 %, 20 % oder mehr % adäquat ist.
Die Entscheidungsfindung muss festgehalten werden
Trotz alledem fordert die BaFin, dass die Fondsunternehmen das Treffen einer Entscheidung niederschreiben, sobald sie unter den eigentlichen Wert veräußern. Sie machte darauf aufmerksam, dass es vom jeweiligen Fall abhängig ist. Was dies genau heißt, legt Gernot Archner vom Immobiliengutachterverband BIIS folgendermaßen aus: „Die noch zulässige Bandbreite wird bei einem Gebäude in einem volatilen Markt oder in einer B-Lage anders als bei einer Kern-Immobilie in einem stabilen Markt mit 15-Jahresmietvertrag sein.“.
Interesse von Anlegern soll höhere Gewichtung bekommen
Zudem hatte die BaFin gegenüber den Fonds angedeutet, dass das Interesse von Investoren, welche ihr Vermögen zurückbekommen möchten, mit einer längeren Schließungsdauer eine wesentlich höhere Gewichtung bekommen soll. Die Branche folgert aus dieser Andeutung, dass die Fonds umso länger geschlossen bleiben, je höher die Abschläge sind. Daraus schlussfolgernd heißt das für die Investoren, dass sie immer mehr an Vermögen verlieren.
Die drei Phasen der BaFin
Die Aussetzung der Anteilsrücknahme wird von der BaFin in drei Phasen untergliedert. Nach den bisherigen Vertragsbedingungen wird die Frist für die erste Schließungsphase drei Monate dauern. Sofern anschließend die liquide gemachten Mittel nicht ausreichen sollten, so kann die KAG (Kapitalanlagegesellschaft) die Aussetzung auf maximal ein Jahr erhöhen.
Die 2. und 3. Phase
Normalerweise kann man diese Aussetzung auf zwei Jahre verlängern (2. Phase). In der 3. Phase kann man die Immobilien für das Auszahlen von Anlegergeld beleihen. Die BaFin nannte jedoch keine Beleihungsgrenzen. Vor der 3. Phase liegt die Beleihungsgrenze bei 50 %.
Die Möglichkeiten bei der Nichtzurückzahlung von Anlegervermögen
Noch weis keiner so genau, was passieren wird, wenn die Darlehen nicht ausreichen werden, sobald die Anleger ihr Vermögen zurückbezahlt bekommen. Der Branchenverband BVI nannte drei Varianten. Zum Einen kann die 2-Jahres-Frist von neuem anfangen.
Die 2. und 3. Möglichkeit
Zum Anderen kann die KAG die Fondsverwaltung kündigen. Dann geht das Fondsvermögen auf die Depotbank über im Zuge der Liquidation sowie der darauf folgenden Ausschüttung der Liquidationseinnahmen an die Investoren. Die dritte Möglichkeit ist, dass die KAG von der BaFin angewiesen wird, die Fondsverwaltung zu kündigen.
Die Warnung vor der 2. und 3. Möglichkeit
Andreas Quint, der Chef von Jones Lang Lasalle, hatte vor der 2. und 3. Möglichkeit gewarnt. Schließlich sind die Depotbanken aufgrund der fehlenden Immobilienerfahrung bei den Verkaufsverhandlungen in einer schlechten Ausgangsposition. Zudem besteht die Möglichkeit, dass die Investoren einen Antrag auf Insolvenz aufgrund der Illiquidität für den Fonds stellen. Dadurch würde die Kapitalanlagegesellschaft mit Schadenersatzprozessen überflutet werden.
Verwandte Beiträge:
