Das Vorkaufsrecht der Gemeinde – Teil 2
Sobald die Gemeinde ein Vorkaufsrecht ausübt, so tritt sie als Käuferin in den bereits bestehenden Kaufvertrag zu den gleichen Konditionen ein. Damit hat die Gemeinde grundsätzlich auch die Verpflichtung, den Kaufpreis zu begleichen. Ferner hat die Gemeinde das Wahlrecht, nur zu dem Verkehrswert zu kaufen. Jedoch hat dies die Folge, dass (lediglich) der Immobilienverkäufer von dem Kaufvertrag zurücktreten kann.
Die Begründung zur Ausübung des Vorkaufsrechts
Allerdings kann die Gemeinde das Vorkaufsrecht lediglich dann ausüben, sobald das Wohl der Öffentlichkeit diesen Schritt begründet. Somit muss es ein öffentliches Interesse geben, welches dieses Vorkaufsrecht nötig macht. Dabei steht diese Entscheidung in dem pflichtgemäßen Ermessen der Kommune.
Die Einschränkung der Ausübung des Vorkaufsrechts
Hier muss die Gemeinde die öffentlichen Belange an dem Nutzen des Grundstücks für öffentliche Verwendungszwecke mit den privaten Belangen der anderen vertraglichen Parteien abwägen. Somit bedeutet dies, dass das Ausüben des Vorkaufsrecht grundsätzlich eingeschränkt wird. Das gekaufte Grundstück muss seinem Zweck zugeführt werden. Bei den Wohnbaugrundstücken muss sie diese an die Bauwilligen verkaufen.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts für Dritte
Es gibt aber auch die Möglichkeit, dass die Kommune ihr Vorkaufsrecht für dritte Personen ausübt. Jedoch wird hier vorausgesetzt, dass sie entweder die Wohnbaugrundstücke dem sozialen Wohnungsbau oder aber die Wohnmöglichkeiten einem bestimmten Personenkreis überlässt. Die Gemeinde kann somit das Vorkaufsrecht für einen Bauträger ausüben, welcher die jeweiligen Verpflichtungen übernimmt. Die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht für einen Entwicklungs-, Sanierungs- oder Bedarfsträger ausüben.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts
Die Gemeinde übt das Vorkaufsrecht mittels eines Bescheids gegenüber dem Eigentümer des Grundstücks aus. Sobald der Bescheid zugestellt wird, so wird der Kaufvorgang zwischen dem Grundstückseigentümer und der Kommune wirksam. Wenn aber ein Kaufvertrag mit einem anderen Käufer abgeschlossen worden ist, so ist dieser Kaufvertrag nicht wirksam.
Der Zeitraum für das Ausüben des Vorkaufsrechts
Von Seiten der Gemeinde muss das Ausüben des Vorkaufsrecht begründet werden. Lediglich innerhalb von zwei Monaten, nachdem der Abschluss eines Kaufvertrages an die Gemeinde mitgeteilt wurde, darf es ausgeübt werden. Der Notar ist zu dieser Mitteilung des Kaufvertragsabschlusses verpflichtet.
Käufer kann die Ausübung des Vorkaufsrechts verhindern
Natürlich kann der Käufer das Ausüben des Vorkaufsrechts abwenden,
- sofern die Grundstücksverwendung nach den baurechtlichen Vorschriften bzw. den Zwecken sowie Zielen von den städtebaulichen Maßnahmen bestimmbar bzw. bestimmt ist und
- sofern der Käufer die Möglichkeit hat, das entsprechende Grundstück innerhalb eines angemessenen Zeitraums dementsprechend zu nutzen und er sich vor dem 2-monatigen Fristablauf dafür verpflichtet.
Die Mängel oder Missstände einer baulichen Anlage
Ferner kann der Käufer das Ausüben des Vorkaufsrecht verhindern, sofern auf diesem Grundstück eine bauliche Anlage steht, welche Missstände bzw. Mängel aufweist. Diese muss der Käufer innerhalb eines gewissen Zeitraums beseitigen und der Käufer sich vor dem Fristablauf zu dieser Beseitigung verpflichtet. Der Käufer kann beantragen, dass diese Frist weitere zwei Monate dauert.
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