Die Wertermittlung bei einer Immobilie – Teil 1
Es gibt viele Gründe für das Erstellen einer Wertermittlung (z. B. als Beleihungswertermittlung zur Festlegung der Kredithöhe, zur Aufstellung des Vermögens, als Verhandlungsgrundlage bei Verk- oder Ankauf einer Immobilie, bei Scheidung oder Schenkung, bei Zwangsversteigerungen oder Versicherungswertermittlungen). Es gibt für die Wertermittlung zwei verschiedene Verfahren. Zum Einen ist es das Ertragswertverfahren. Zum Anderen kann man den Wert nach dem Sachwertverfahren ermitteln.
Die Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren
Sollte für den Kauf oder den Bau von vergleichbaren Objekte gewöhnlicherweise die zu erzielende Rendite eine wichtige Rolle spielen, so wendet man meistens das sog. Ertragswertverfahren an. Das Ertragswertverfahren ist im Grunde genommen ein Preisvergleich und der Ertragswert ist die Summe von Ertragswert der baulichen Anlagen sowie dem Bodenwert. Hier verwendet man den sog. Liegenschaftszinssatz, welcher sich aus Vergleichskaufpreisen ableitet. Dabei fließen hauptsächlich Einflussgrößen wie z. B. Restnutzungsdauer, Mieten, Wertunterschiede, Zustandsbesonderheiten sowie die Wertbildung ein.
Die Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren
Man bewertet mit dem Sachwertverfahren insbesondere bebaute Grundstücke, welche gewöhnlich nicht zum Erreichen von Renditen, sondern vielmehr zur eigenen Nutzung durch einen Neubau oder Erwerb benutzt werden. Die Zusammensetzung des Sachwertes enthält sowohl den Wert der baulichen als auch den sonstigen Anlagen und den Bodenwert. Ferner führt man eine Ertragswertermittlung durch. Das Resultat wirkt unterstützend für das Ermitteln des Verkehrswertes – vor allem für das Beurteilen der zu erreichenden Rendite der Immobilie.
Das Vergleichswertverfahren
Dabei geht das Vergleichswertverfahren von einer Verkehrswertermittlung durch das Ermitteln eines Durchschnittswertes von aktuellen Kaufpreisen von ähnlichen Grundstücken aus. Natürlich setzt das Verfahren eine entsprechend große Anzahl an Kaufpreisen von ähnlichen Objekten voraus. Ferner müssen diese Kaufpreise von den vergleichbaren Objekten mit dem eigentlichen Wertermittlungsobjekt recht gut vergleichbar sein. Zudem müssen die Verkäufe vor kurzem zum Stichtag erfolgt sein.
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